În România, investițiile în real estate sunt populare, dar greu de accesat: necesită capital mare, sunt ilichide și implică management direct. Star Invest (BVB: REIT) vine cu o promisiune simplă – să transforme clădirile de birouri în venituri recurente, accesibile direct de pe bursă. Practic, compania își propune să construiască ceea ce lipsește de ani buni pe piața locală: un REIT funcțional, adaptat investitorului român. Adrian Tănase, CFO Star Invest, descrie această provocare ca pe un răspuns la un „gol structural” din piață. Miza nu este doar creșterea companiei, ci și validarea unei întregi clase de active, clădirile de birouri.
Contextul de piață are un rol esențial în această strategie. Piața de birouri trece printr-un moment în care investitorii internaționali se retrag sau își reduc expunerea, iar dezvoltările noi sunt blocate sau amânate. Rezultatul: activele existente sunt disponibile la evaluări mai atractive și generează o fereastră de oportunitate pentru jucători locali care pot cumpăra și genera venit.
Repoziționare strategică într-o piață care generează oportunități
Noua direcție Star Invest este aliniată cu modelele din piețele dezvoltate: construirea unui portofoliu format din clădiri de birouri generatoare de venit.
„Construim prima platformă de investiții listată din România dedicată sectorului imobiliar cu adevărat instituțională”, spune Adrian Tănase, CFO, profesionist cu peste 25 de ani de experiență în investiții și piața de capital, care s-a alăturat echipei în februarie 2026.
Compania va investi doar în clădiri de birouri deja finalizate, generatoare de venituri stabile și care pot fi utilizate pentru a distribui profituri sub formă de dividende către acționari. Astfel, Star Invest devine o opțiune mai predictibilă pentru investitorii de pe piața de capital, care doresc să fie expuși la sectorul imobiliar, fără a-și asuma riscurile asociate dezvoltării de noi proiecte. Acesta este diferențiatorul Star Invest față de ceea ce există deja la bursă: „Activitatea de dezvoltare implică un risc mai ridicat. Noi propunem investiții în clădiri deja finalizate, generatoare de venit, adică un produs de distribuție, nu de dezvoltare ”, explică CFO-ul.
Strategia: de la primul activ-ancoră la un portofoliu scalabil
Prima materializare a acestei strategii este deja în curs. Clădirea de birouri Polonă 68, situată în centrul Bucureștiului, este gândită ca activ-ancoră al portofoliului. Cu aproximativ 10.000 de metri pătrați închiriabili, ocupare integrală și contracte pe termen mediu, activul este evaluat la circa 18 milioane de euro. Structura de finanțare reflectă modelul pe care compania vrea să îl scaleze: capital propriu combinat cu un mix de finanțare, într-un raport care menține gradul de îndatorare prudent.
Cererea pentru spații de birouri se transformă, nu dispare
Pe termen mediu, compania analizează mai multe clădiri de birouri din zona centrală a Bucureștiului, cu randamente superioare celor din piețele vest-europene și cu potențial de agregare într-un portofoliu de peste 60 de milioane de euro. Calendarul este ambițios: finalizarea primei achiziții în vara lui 2026, urmată de noi tranzacții și, ulterior, în funcție de condițiile de piață, transferul în Piața Principală a BVB. „Compania își propune să devină o entitate cu free float (procentul de acțiuni disponibile pe bursă) de 100%. Investitorii au nevoie de soluții de exit, iar lichiditatea este esențială pentru acest tip de produs”, explică Adrian Tănase, CFO.
Compania mizează pe faptul că cererea pentru spații de birouri nu va dispărea, ci se transformă. „În realitate, companiile caută spații mai eficiente, mai bine poziționate și mai sustenabile, exact tipul de active pe care Star Invest își propune să le includă în portofoliu. Accentul pe standarde ESG, nu este doar un element de conformitate, este un factor direct de creștere a valorii activelor”, adaugă Adrian Tănase, CFO.
Modelul: venituri recurente și dividende pentru investitori
Star Invest este un vehicul listat al cărui model financiar este construit în jurul ideii de distribuție a profitului către acționari: compania și-a asumat distribuirea a minimum 90% din profit sub formă de dividende, cu un randament țintă de 7-8%, susținut de fluxurile de numerar din chirii. Creșterea portofoliului se va face printr-o combinație de capital propriu și finanțare, menținând un nivel de îndatorare controlat. „Nu construim de la zero, agregăm active dintr-o piață aflată în dezechilibru și le transformăm într-un vehicul listat, rezilient și generator de venituri”, concluzionează Adrian Tănase.
Pentru a pune în aplicare această strategie, Star Invest derulează în prezent o majorare de capital, menită să finanțeze atât prima achiziție, cât și etapele următoare de dezvoltare. În prima etapă, investitorii existenți au subscris aproximativ 17,34% din ofertă, iar etapa a doua, un plasament privat, a început în 30 martie 2026 și vizează atragerea de noi investitori.
În paralel, adoptarea legislației REIT în România ar putea accelera dezvoltarea acestui tip de vehicul investițional, oferind un cadru fiscal mai atractiv și mai predictibil. Deși Star Invest funcționează deja pe baza principiilor REIT – dividende ridicate, venituri recurente și transparență – lipsa cadrului legislativ complet îi limitează, deocamdată, potențialul.
În acest context, inițiativa companiei marchează un pas important către dezvoltarea unei noi clase de active pe piața locală: investițiile imobiliare listate, mai lichide și mai accesibile pentru investitori.
