În zona imobiliară apar frecvent întrebări cu privire la cota de TVA aplicată livrărilor de locuințe, având în vedere că anul trecut s-au aplicat atât cota de 9%, cât și de 5%.
Practic, chiar dacă a crescut TVA-ul la 9% (prin OG 16/2022), totuși, ca măsură tranzitorie, în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2024 s-a aplicat în continuare cota redusă de 5%, dacă în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2023 au fost încheiate acte juridice care au avut ca obiect plata în avans pentru achiziționarea de locuințe eligibile pentru cota redusă de TVA.
„Începând cu 1 ianuarie 2025 nu se mai aplică niciun fel de măsură tranzitorie, indiferent când au fost încheiate antecontracte și ce fel de cotă s-a aplicat la avansurile plătite. Dacă livrarea are loc după 1 ianuarie 2025, cota de TVA este de 9% dacă sunt îndeplinite o serie de condiții”, declară Mariana Vizoli, consultant fiscal independent și autoarea cărții „TVA de la A la Z. Ghid practic. Editia a 2-a”.
La fel ca prima ediție, cea de-a doua îi ajută pe experții din domeniul fiscal și contabil să înțeleagă și să aplice corect TVA.
Pentru a se aplica 9% și nu 19%, trebuie îndeplinite anumite condiții de eligibilitate, respectiv:
- suprafața locuibilă trebuie să fie de maxim 120 mp (la calculul suprafeței locuibile nu sunt luate anexele gospodărești)
- valoarea, inclusiv a anexelor gospodărești (garaje, boxe, locuri de parcare) nu trebuie să depășească 600.000 lei, exclusiv TVA
- persoana fizică nu trebuie să fi achiziționat de la 1 ianuarie 2023 alte locuințe cu cota redusă (cu excepția locuințelor achiziționate în baza dispozițiilor tranzitorii ale OG 16/2022)
- locuința trebuie să fie locuibilă ca atare
„Definiția locuinței locuibile ca atare s-a modificat de la 1 ianuarie 2024, fiind adăugate condiții referitoare la finisaje interioare și exterioare, instalații și obiecte sanitare și instalații electrice (inclusiv întrerupătoare și prize)”, afirmă Mariana Vizoli.
Astfel, locuințele care în momentul livrării pot fi considerate locuibile ca atare sunt cele care la data livrării îndeplinesc cumulativ următoarele condiții:
- au acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie;
- au acces la energie electrică și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere;
- sunt formate cel puțin dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar;
- finisajele exterioare includ cel puțin: acoperiș, dacă, în funcție de tipul construcției, este prevăzut acest element constructiv, geamuri, ușă de/la intrare;
- finisajele interioare includ cel puțin: pereți finisați cu vopsea, tapet, faianță sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, uși interioare, în funcție de proiect;
- au instalații sanitare și obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar și spălător cu cuvă, cu bateriile aferente;
- au instalații electrice, inclusiv tablou, doze, întrerupătoare/ comutatoare și prize;
Mariana Vizoli spune că numai locuințele care îndeplinesc condițiile minimale de dotare vor putea fi supuse cotei reduse de TVA de 9%. Aceste condiții sunt valabile pentru contractele încheiate după 1 ianuarie 2024.
